Reterra tegevjuht ja osanik Reigo Randmets kirjutas ERRi arvamusportaalis tiheda linna olemusest ja kiirematest menetlustingimustest. Tihe linn ei tähenda, et linna kõik ruutmeetrid peavad olema maksimaalselt täis ehitatud; see tähendab tühja ruumi rakendamist mitmeotstarbeliselt, kirjutab Randmets. “Tihedus ei tähenda automaatselt tornmaju, vaid mitmeotstarbelist ja targalt kasutatud “tühja ruumi” – teenused, rohealad, liikuvus, elamine ja töö samas keskkonnas.”

Reterra tegevjuht arutles teema üle juba kevadel Madle Lippusega, laiemalt lahati linnaruumi muresid oktoobri hakul Reterra kokku kutsutud Tallinna valimiserakondade debatil. Turuosaliste mureks on veniv ja läbipaistmatu menetlus, mis tõstab arenduskulusid ning kandub otse koduhindadesse. “Kinnisvaras kehtib lihtne tõde, et aeg on raha. Kui planeeringu algatamisest ehitusloani läheb aastaid, kasvab pelgalt ootamise tõttu kinnistu hind,” on öelnud Reigo Randmets.

Arendajate sõnul lihtsustaks protsessi see, kui esmase planeeringu algatuse saaks esitada ühe A4 suurusel dokumendil, tuginedes üldplaneeringule. Sel juhul saaks algatamisotsus sündida 30 päevaga, nii nagu on ette nähtud. Kiirem ja koostöisem linn aitaks hoida peresid Tallinnas, vähendada valglinnastumist ning teha elamispinnad taskukohasemaks ja linna jätkusuutlikumaks.

Lugu ilmus 14. oktoobril 2025 ERRi portaalis.

 

Loe täismahus arvamuslugu:

Arendaja: kui tahame taskukohasemaid kodusid, vajab Tallinn tihedamat linnaruumi ja kiiremat menetlust

Reigo Randmets, Reterra osanik ja tegevjuht

Tallinna kinnisvarahinnad on viimaste aastatega kerkinud tempoga, mis muudab järjest rohkematele kodu soetamise Tallinnas väljakutseks. Justkui samalaadne mure, nagu teistelgi Euroopa suurematel linnadel. Põhjused on siiski erinevad: kui mujal hoogustab hinnakasvu ränne ja turism, siis meil puudulik kaasaegne üldplaneering, mis aeglustab arendusprotsesside menetlust ja toodab linnaruumi vähest tihedust.

Alustan siiski sellest, et viimane poolaasta on toonud mõningasi edenemisi – Põhja-Tallinna detailplaneering sai vastu võetud mõned nädalad tagasi, arendusprotsessid on läinud kiiremaks ning otsustusõigus liikunud poliitilistelt positsioonidelt ametnikele. Ka koostöö tänase linnavalitsusega on aegade parimaid, sest ühiselt tegutsemises nähakse võitu kõigile. Et teema on aktuaalne, peegeldub ka eesootavate valimiste sõnumites: vajadus tihedama linna ja kiiremate mentelusprotsesside järele kostub pea kõigi erakondade loosungitest.

Tihe linn ei tähenda tornhooneid

Kuid linn ei saa tihedam, kui puudub tervikvaade. Menetlusaegade vähenemise baasaluseks on ühised kokkulepped ja nägemus linna arengust ehk üldplaneering. Viimase puudumisel linnaruumi kasvatada, muuta või tihendada ei ole mõistlik – kui üldplaneeringut ei ole, tähendab iga uus planeering üldplaneeringu muutmist. Jupp-jupi haaval.

Tihe linn ei tähenda, et linna kõik ruutmeetrid peavad olema maksimaalselt täis ehitatud. Suisa vastupidi – see tähendab tühja ruumi rakendamist mitmeotstarbeliselt. Ehk lahendusi, mis soosiksid erinevaid elamisviise ja mis täidaks erinevaid vajadusi, tervise- ja pereteenustest elamis- ja büroopindadeni, rohealadest sujuva liikluseni. Tallinna potentsiaal on väga suur, kuid linnaplaneerimine on liialt kaua olnud tükk-haaval lähenemises kinni.

Kiirem ja selgem planeerimine ning vähene bürokraatia aitaks leevandada hinnatõusu

Kõnelesime teemast praeguse Tallinna linnavalitsusega kevadel. Arendajate ettepanekul lihtsustaks protsessi, kui esmase planeeringu algatuse saaks esitada ühe A4 suurusel dokumendil, tuginedes üldplaneeringule. Nii saaks algatamisotsus sündida 30 päevaga nagu seadus nõuab ja ehituslubadeni ei kuluks aastaid nagu on olnud pikaaegne praktika. Hipodroomi kvartali ehitusloa saamiseni läks näiteks kuus aastat.

Kinnisvaras kehtib lihtne tõde: aeg on raha. Kui planeeringu algatamisest ehitusloani läheb aastaid, kasvab pelgalt ootamise tõttu kinnistu hind. Teeme lihtsa arvutuse: kui esialgne ehitusõiguse hind on 500 eurot ruutmeetri kohta, siis viie aastaga on see kasvanud 900 euroni ja kümne aastaga 1500 euroni ruutmeetri kohta. See kandub otse korterite hindadesse ehk hinnatõusu veab suuresti veniv bürokraatia.

Selle tulemust näeme hästi turukäitumises: Tallinna lähivallad on oma menetlustes kiiremad ning kodude hinnad on sealsetes uusarendustes soodsamad. Kodusid ostetakse lähivaldadesse täna 30% enam kui Tallinna uusarendustesse. Ja mis siin imestada, kui lähivallas saab sama raha eest toa või kaks rohkem. Iga linnast eemale koliva perega kaotab Tallinn ka maksutulu, kuid et enamus sealsest elanikkonnast töötab Tallinnas, jääb pealinnale taristuhalduse kulu ja valglinnastumise kasvades see vaid kerkib.

Lisaks aga vajame läbipaistvat menetlussüsteemi, kus kogu protsessi kulg oleks nähtav nii ametnikele kui arendajatele – just nagu see toimib ehituslubade menetlemisel EHRis. Arendajad takerduvad praegu endiselt erinevate ametkondade bürokraatiasse või sootuks vastuseisule. Läbipaistvus suurendaks ametnike vastutust: lubadused ja kooskõlastused oleksid siduvad ning otsustel reaalne kaal.

Arendajate ja linna koostöö on hädavajalik

Tihedam, mitmefunktsiooniline linnakeskkond, kus elu ja ärid põimuvad, teeks ühena elamispinnad taskukohasemaks, aga mitte ainult – tihedam linn on ka jätkusuutlikum, soosides rattasõitu ja ühistransporti. Arendajad ootavad linnalt terviknägemust ja oleksid valmis kaasa mõtlema – me kellegi huvi ei ole öised pimealad, mis on aga reaalsus, kui koduostja teeb taskukohasema valiku linnast väljas või jätkub tükati planeerimine.

Arendajad ja linn ei ole vastaspoolel, me eesmärk on ühine. Meil on visioon ja soov panustada kaasaegsesse, elavasse Tallinna. Tulevane linnavalitsus võiks moodustada koostööplatvormid, kus arendajad on neile partnereiks, mitte pelgalt kooskõlastust ootavad taotlejad.

Kui tahame, et noored pered suudaksid Tallinnas kodu osta, peab töös olema rohkem projekte, menetlused kiiremad, kunstlikke kulusid vähem ja strateegiline vaade linna arengule selge.